기부채납 없이도 용적률 최대…서울, 규제 푼다

서울 과밀 노후 아파트 단지는 공공기여 없이도 추가로 용적률 상향을 받아 재건축할 수 있게 된다. 이미 허용용적률을 넘겨 건축된 단지도 용도지역 최고치를 인정해 추가 용적률이 허용된다.
서울시는 제12차 도시계획위원회에서 이 같은 내용의 ‘2030 서울시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’ 재정비안을 수정 가결했다고 22일 밝혔다. 이번 계획은 용적률 등 기준을 완화하고 인센티브 항목을 다양화해 재개발·재건축 사업성을 높이는 게 핵심이다. 앞서 5월 발표한 기본계획에 정부의 8·8 부동산대책 등의 내용이 추가됐다.
우선 ‘사업성 보정계수’를 도입한다. 분양가가 지가에 비례하는 점을 고려해 지가가 낮을수록 용적률 인센티브의 기준이 되는 보정계수를 높게 산정하는 것이다. 시는 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다.
‘사업성 보정계수’ 우선 도입땅값 싼 곳일수록 높게 산정용적률 인센티브 최대 40%준공업지는 400%까지 완화
이미 조례·허용용적률을 초과해 건축된 단지는 현황용적률(건축물대장 기재 용적률)을 용도 지역에 따라 정해진 기준(재개발) 또는 허용(재건축)용적률로 인정해 사업성을 확보한다. 서울시에 따르면 2004년 종 세분화 이전 일반주거지역 용적률 범위(최대 400%) 내에서 건립됐지만, 제도가 변경되면서 현행용적률 기준을 초과한 과밀 노후단지 149개 단지, 8만7000가구가 이 적용을 받을 수 있다. 환경이 열악한 1·2종일반주거지역과 주거가 밀집된 기존 준공업지역도 용적률 기준이 완화된다.
1종일반은 4층 이하 높이 규제를 없애고, 법령 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용된다. 상한 및 법적상한용적률은 기존 150%에서 200%까지 확대한다. 2종일반주거지역의 허용용적률은 10%포인트에서 20%포인트로 확대하고, 준공업지역은 법적상한용적률(400%)까지 받을 수 있게 된다.
현황용적률이 허용용적률보다 높은 재건축 단지도 일반 용적률 체계에 따라 기준용적률부터 시작한다. 그동안 허용용적률 이상을 얻으려면 ‘공공기여’가 필요했으나 과밀단지는 현황용적률까지 공공기여 없이 온전히 확보할 수 있다. 예를 들어 3종일반주거지역 재건축 단지는 인스타 팔로우 구매 허용용적률(230%) 이상 높이려면 공공기여가 있어야 했지만 이미 용적률 260%로 지은 단지라면 기부채납 없이도 최소 260%는 확보하는 것이다. 용도지역 상향에 따른 공공기여 부담은 축소해 1단계 종 상향 시 기여 비율이 15%에서 10%로 줄어든다.
이번 수정가결안은 14일간 재공람 공고를 거쳐 9월 기본계획 재정비안이 최종 고시될 예정이다.